Was ist der richtige Preis einer Immobilie? Wir sagen es Ihnen!

Wir erhalten oft Fragen von Kunden zum richtigen Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnung: jetzt oder noch eine Weile warten, bis sich die Preise “normalisieren”? Nach Gesprächen mit unseren Kunden haben wir uns entschlossen, ein Thema anzusprechen, das alle beschäftigt, und zwar: Was ist der richtige Preis einer Immobilie?

Meistens wählen die Verkäufer den Verkaufspreis aufgrund der gefühlsbedingten Investition subjektiv, und dieser ist tendenziell viel höher als der Marktpreis – ein Aspekt, der den Verkauf der Immobilie schwierig macht. Am anderen Ende des Spektrums befindet sich die Situation, in der der Verkaufspreis deutlich unter dem Marktpreis liegt, was potenzielle Käufer viel zurückhaltender macht.

Ein richtiger Preis bietet dem Käufer die Sicherheit einer richtigen Investition, und der Verkäufer handelt die Immobilie in viel kürzerer Zeit. Der einer Immobilie zugewiesene Wert hängt vom Zweck ab, für den sie bewertet wird, und gibt dieser Marktwert, Investitionswert, zugewiesenen Wert, beizulegenden Zeitwert oder Sonderwert.

Der zugewiesene Wert ist der Wert, der von den lokalen Finanzbehörden für ein Grundstück und für das darauf bestehende Gebäude festgelegt wurde, eine Bewertung, die zum Zwecke der Besteuerung der Immobilie vorgenommen wird, während der geschätzte Wert (oder Marktwert) der Wert ist, den ein Sachverständiger für eine Immobilie nach einer gründlichen Analyse dieser angibt.

Der geschätzte Wert oder der Marktwert einer Immobilie auf dem Immobilienmarkt kann mittels drei Methoden geschätzt werden:

• Schätzung aus Marktperspektive: Durch diese Methode analysiert man vorhandene Informationen, indem sie die Preise einiger Immobilien mit Merkmalen vergleicht, die denen der Immobilie ähneln, die Sie kaufen oder verkaufen möchten. Zu diesem Zweck werden Aspekte analysiert, wie etwa: die Gegend, in der sich die Immobilie befindet, die Nutzfläche, die Art der Einteilung, der Fertigstellungsgrad, das Stockwerk, Nebengebäude usw.

• Schätzung aus Sicht der Einnahmen. Durch diese Methode analysiert man die Fähigkeit einer Immobilie, Einnahmen im Vergleich zu ihren Kosten zu erzielen: Nebenkosten, Steuern, Reparaturen.

• Schätzung aus Sicht der Kosten. Bei dieser Schätzmethode wird der Wert der Immobilie analysiert, indem die kumulierte Abwertung von den Kosten des Neubaus abgezogen werden. Zu diesem Ergebnis wird der geschätzte Wert des Grundstücks addiert.

Es ist wichtig zu erwähnen, dass es keinen konkreten Wert gibt, der einer Immobilie zugewiesen werden kann, sondern man schätzt eine Preisspanne, in die die jeweilige Immobilie fällt. Hier sind die Aspekte, die es zu beachten gilt, wenn man den richtigen Preis einer Immobilie schätzt.

- Baujahr der Immobilie (Alter der Immobilie)
- Konstruktionssystem des Gebäudes (Bau auf Betonrahmen – viel sicherer bei Erdbeben, oder Struktur auf tragenden Ziegelrahmen)
- Die Größe (Nutzfläche) und der Zweck, für den die Immobilie entworfen wurde (Wohnung, Bürofläche usw.)
- Das Innen- und Außen-Endbearbeitungssystem des Gebäudes
- System funktionaler Installationen
- Nebengebäude der Immobilie und Art der Umzäunung
- Elektrische und sanitäre Anlagen (Marke, aktueller Zustand, Garantie usw.)
- Wärmedämm-Niveau
- Vorhandensein von Rauchmeldern
- Die Art der Heizung der Immobilie und das Energiezertifikat des Gebäudes
- Die Luftfeuchtigkeit im Haus (eine hohe Luftfeuchtigkeit kann das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel begünstigen)
- Der Helligkeitsgrad
- Bei der Einrichtung eingesetzte Materialien
- Standort der Immobilie (Orte von Interesse in der Umgebung: Vorhandensein von öffentlichen Verkehrsmitteln, Parks und Grünflächen, Bildungseinheiten, Arztpraxen usw.)
- Luftverschmutzung in der Gegend
- Lärmpegel
- Vorhandensein von Nebengebäuden
- Zusätzliche Ausstattung (z.B. Klimaanlage)
- Garantierter Parkplatz oder Garage
- Stockwerk (Erdgeschoss und oberstes Stockwerk haben möglicherweise einen niedrigeren Verkaufspreis)
- Lage (die Wohnung an der Ecke des Gebäudes hat möglicherweise einen niedrigeren Preis als eine in der Mitte)
- „Der Rote Punkt” – Der Erdbeben-risikograd der Immobilie kann zu einem kleineren Preis der Immobilie führen. Auf der

Webseite des Ministeriums für Regionale Entwicklung, Öffentliche Verwaltung und Europäische Fonds finden Sie eine Liste der technisch begutachteten Gebäude.

Wann ist der ideale Zeitpunkt für den Immobilienkauf?
Immobilienkauf in Zeiten der Immobilienrezession: Wenn die Aktienkurse fallen, wenn die Zinssätze steigen, wenn die Arbeitslosenquote hoch ist, wenn das Vertrauen der Verbraucher sinkt. Dies ist der ideale Zeitpunkt für den Immobilienkauf. Wenn die Preise fallen, ist das Problem nicht, wie weit sie fallen, sondern wie viel Sie kaufen können, bevor die Preise wieder steigen. Der Kauf während einer Immobilienrezession und zu einem guten Preis ist ebenso wichtig wie Ihre Fähigkeit, unter solchen Bedingungen durchzuhalten.

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Bildnachweis: shutterstock.ro

Ein Beitrag von Denisa Cristea